要使用林地使用权及相关资产做抵押？相关机构为什么一定要做林权评估

在进行林地使用权或林地资产抵押时，为什么需要做林权评估？主要目的是让评估机构通过评估林地的面积、种植树种、林木生长状况、土地利用历史以及市场情况等因素，得出林权抵押价值，出具林权评估报告，为委托人办理抵押贷款业务提供贷款金额的参考依据。

下面将以一个简单的林权评估案例来呈现，科学的林权评估流程是如何的。

莫**拟向广东******商业银行股份有限公司申请抵押贷款，抵押贷款内容涉及位于广东省云浮市郁南县南江口镇**村民委员会的一处面积为242.34亩用材林的林地使用权及林木资产抵押价值，为确认资产抵押价值，广东******商业银行股份有限公司找到业勤评估机构，希望其能通过科学的林权评估手段，给出客观估值，成为放款的核心依据。

为确保林权评估的严谨性及可得结果的精准度，业勤评估机构向委托人确认以下资料，具体包括《不动产权证书》、《林地承包合同》、《法定优先受偿权利调查表》及资产评估清查明细表。

根据拟进行的经济行为需要，结合委托人提供的资料，本次林权评估的评估对象为广东******商业银行股份有限公司委托评估的莫**持有的位于广东省云浮市郁南县南江口镇**村民委员会的一处面积为242.34亩用材林的林地使用权及林木资产。

评估范围包括《不动产权证书》证载范围内的林地使用权、林木所有权及使用权，林权资产价值包含《不动产权证书》证载使用年限的林地使用权以及评估基准日时林地范围内林木资产市场价值。

待评估对象、评估范围与委托人提供的资料确认无误后，2025年1月16日，业勤林权评估团队赴林地现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。

最后进入林权相关价值评定估算阶段。业勤林权评估专业团队根据《森林资源资产评估技术规范》、《资产评估执业准则-森林资源资产》相关规定分别对森林资源资产评估的基本方法的适用性进行了分析判断，具体如下：

（一）林木资产

本次评估范围为证载林地范围内的林木资产，且评估对象为成熟林，采用成本法与其实际价值出入较大，故不宜采用成本法进行评估。

收益法测算森林资源的价值主要适用于中龄林、近熟龄林、离造林的年代已久的林木资产，或者对于那些有经常性收益的森林资产(如经济林资产等)，而评估对象为用材林，其收入皆为一次性取得，故不宜采用收益法进行评估。

目前我国林业市场区域性强，市场发育不充分，由于市场条件限制，现行市价法运用的前提条件还不够充分，故不宜采用现行市价法进行评估。

市场价倒算法适用于对成熟林、过熟林林木资产评估，评估对象为成熟林，适宜采用市场价倒算法进行评估。

综合分析，本次林权评估对于林木资产采用市场价倒算法。

（二）林地资产

现阶段，暂无科学方法测算林地质量综合调整系数，故不适宜采用林地现行市价法。

林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，受客观原因影响，林木市场价格常年处于变化之中，且幅度较大，因而林地纯收益的测算就变得异常困难，不适宜采用林地期望价法。

林地费用价法是从重新购置林地的角度测算林地的市场价值，一般适用于新开发林地的价值的评估，鉴于本次评估对象不属于新开发林地，地上已种植林木多年，成本角度已无法反应林地实际的市场价值，不宜采用林地费用价法进行评估。

评估对象所在区域的林地租赁市场活动非常活跃，出租率较高，获取市场租金较为容易，可以通过市场比较法求取评估对象的客观租金，适宜采用年金资本化法进行评估。

综合分析，本次评估对于林地资产采用年金资本化法。

综上所述，本次评估对于林木资产采用市场价倒算法，对于林地资产采用年金资本化法进行测算。

综合林地资产及林木资产的评估结果，业勤评估向委托人出具了林权评估报告《莫**拟向广东******商业银行股份有限公司申请抵押贷款涉及位于广东省云浮市郁南县南江口镇**村民委员会的一处面积为242.34亩用材林的林地使用权及林木资产抵押价值资产评估报告》，为委托人办理抵押贷款业务提供了可靠的贷款金额参考依据。

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